Poza czynnikami zmiennymi, zależnymi od zlecającego wykonanie operatu oraz rzeczoznawcy majątkowego (takimi jak między innymi – możliwość ustalenia terminu oględzin nieruchomości, czas dostarczenia niezbędnej dokumentacji, obłożenie rzeczoznawcy innymi obowiązkami zawodowymi), zawsze brać pod uwagę należy także te czynniki, które bezpośrednio dotyczą wycenianej nieruchomości oraz mogą utrudniać, a czasem nawet uniemożliwiać przeprowadzenie wyceny nieruchomości w krótkim czasie. Warto zatem dowiedzieć się, na czym tak właściwie polega wycena domu czy mieszkania i jakie czynności składają się na cały ten proces.
Co składa się na wycenę nieruchomości?
Dokonanie prawidłowej wyceny nieruchomości oraz sporządzenie odpowiadającego wymogom prawa operatu szacunkowego, wymaga dochowania szeregu warunków, standardów i wytycznych. Każdą wycenę nieruchomości poprzedzać muszą jej oględziny, które przeprowadza osobiście rzeczoznawca majątkowy. W przypadku wyceny nieruchomości zabudowanych może też zajść potrzeba poszerzenia oględzin o udział biegłych innych specjalności (np. z zakresu budownictwa, architektury, konstruktorów), którzy wypowiedzą się na temat stanu technicznego budynków oraz ewentualnych jego wad, które mogą wpływać na wartość rynkową. Dokonanie oględzin poprzedza właściwy etap przygotowywania wyceny, polegający na analizie rynku transakcyjnego nieruchomości oraz odnalezieniu i ustaleniu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu w ostatnim czasie. W oparciu o uzyskane w ten sposób dane rzeczoznawca majątkowy może przystąpić do dalszego etapu prac, polegającego na zastosowaniu odpowiednich wskaźników korygujących, w oparciu o nietypowe i niestandardowe cechy i właściwości nieruchomości, które wpływać będą na jej wartość. Dopiero po przeprowadzeniu tego rodzaju czynności możliwe jest wskazanie rynkowej wartości wycenianej nieruchomości.
Wycena nieruchomości a opinia biegłego sądowego
W wielu przypadkach potrzeba wyceny nieruchomości zachodzi dopiero w toku postępowania sądowego, co dotyczy w szczególności spraw o dział spadku, podział majątku wspólnego oraz zniesienie współwłasności. Operat szacunkowy, niezbędny dla wydania przez sąd orzeczenia, sporządza wówczas rzeczoznawca majątkowy będący jednocześnie biegłym sądowym. Dokonywane jest to zawsze na zlecenie sądu, w oparciu o wydane wcześniej postanowienie dowodowe. Terminy wydania opinii sądowej znacznie przekraczają jednak te, które potrzebuje rzeczoznawca majątkowy na sporządzenie operatu prywatnego. Różnica czasowa związana jest z jednej strony z koniecznością zapewnienia obiegu dokumentów sądowych, z drugiej strony z kolei z tym, że nie każdy rzeczoznawca może pełnić funkcję biegłego sądowego i ich liczba jest ograniczona.
